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中古社區竟比新屋更搶手！ 專家揭「抗跌3關鍵」：買對10年賺30%

在當前房市環境下，一位購屋族對於是否入手屋齡25年的電梯華廈提出深刻疑問。該物件雖非位於蛋黃區，但具備公園、傳統市場、超市與學校等完善生活機能，且通勤時間在可接受範圍內，最令人在意的是持有十年後，屆時屋齡達35年是否會面臨難以轉手的困境。此一疑問正反映出許多中產階級購屋時的核心考量。

根據內政部不動產資訊平台最新統計，台灣電梯華廈的平均交易屋齡已從十年前的18年攀升至24.5年，顯示市場對中古屋的接受度正逐步提高。尤其具備「三師族群」（醫師、律師、會計師）青睞的優質中古電梯住宅，即便屋齡超過30年，在雙北以外的都會區仍維持穩定流通性。

不動產專家分析，中古電梯華廈的保值關鍵在於「機能複利效應」

以本案為例，公園、市場與學校形成的「生活金三角」，往往隨時間推移反而更加珍貴。數據研究顯示，這類物件的價格抗跌性，可比同屋齡但機能較差社區高出15%-20%。特別是傳統市場的存在，在少子化與高齡化社會中，正成為中古社區的重要增值要素。

1997年後興建的華廈，因耐震設計標準大幅提升，只要定期維護，結構安全無須過度擔憂。實務上，完成幹管更新與外牆拉皮的25年華廈，市場接受度甚至優於未維護的15年住宅。

資深房仲指出，優質中古華廈的「黃金持有期」正好落在8-12年之間。這段期間既能享受成熟機能帶來的居住品質，又避開了40年屋齡後的重大修繕壓力。他們建議本案購屋者可擬定「八年資產活化計劃」，在屋齡達33年前啟動換屋，既能鎖定增值利益，又可避開老宅市場的流動性風險。

選擇有進行『預防性維護』社區至關重要。

他們發現，定期更新電梯、消防系統與給排水設備的中古華廈，不僅居住安全無虞，未來轉售時更可比同齡社區溢價5%-8%。購屋時不妨查閱近三年社區大會紀錄，了解公共設施的維護節奏。

購屋決策不應過度聚焦「未來轉售」而忽略「當下居住價值」

特別是對計劃居住十年的家庭來說，社區環境對子女成長與長輩照護的影響，往往比屋齡數字更具實質意義。本案物件的機能組合，正符合「全齡宜居」的現代居住需求，這種實用價值將隨時間發酵，成為未來市場競爭力的堅實基礎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台灣金管會於 2025 年 1 月調降保險業不動產最低收益率標準至 2.545% 後，今年保險業調整資產布局動作頻頻，房仲業者盤點今年保險業買賣商用不動產交易，明台產物保險今年 6 月再度出售名下不動產，以 1.2 億元出售桃園區三民路三段整棟樓；新光人壽則於 4 月，以 1.32 億元出售中山區松江路「長江大樓」部分樓層。

同時，也有保險業者持續購置潛力不動產，包括臺銀人壽則於 8 月初以總價 4.6 億元，購置原本承租的臺灣銀行內湖分行所在建築，從租客變屋主；台灣人壽三度入手內湖辦公大樓，以 14.78 億元購入安康路整棟新廠辦；南山人壽今年初以 9.6 億元買彰化縣員林市土地，開發後部分作為自用辦公大樓，部分作為投資之用。元大人壽則是搶占地上權標的，分別以 21.9 億元、21.77 億元，標下台北大安區美國在台協會（AIT）舊址，以及中山區松江路土地地上權案。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，商辦一直是保險業者的最愛，自用出租兩相宜，運用規劃上頗具彈性。面臨目前房市政策打住不打商，市場熱錢轉進商用不動產，對商辦有需求的置產者增加，也讓保險業者趁機調節資產，將部分增值物件獲利了結，轉向「中長期開發型」產品，例如土地、工業地產和地上權產品，以及桃園及南部市場等增值潛力區；尤其是看好物流與工業用地的需求增加，加碼物流倉儲和工業廠房的投資，提高置產多元性，更是在關稅戰後，分散投資風險的策略之一。

第一建經研究中心副理張菱育分析，保險業布局明顯從雙北既有商辦、老舊大樓，轉向土地與整棟廠辦等可彈性規劃的資產，並更傾向發展中區段或大型交通節點，例如捷運周邊、產業園區與火車站附近等。這類資產未來可自建、整修或回租，投報率有機會拉高至 3-5% 上下，比單純坐收租金的既有大樓更具彈性與報酬潛力。

張菱育指出，目前保險業者的資金運用方式，已經不再只單純追求「穩定收租、抗跌保值」，而是更重視如何讓資產未來能「創造更高報酬」。像是購買可以新建、整修或出租的整棟大樓或土地，較能讓資產有更多彈性運用的空間，也可能帶來比傳統出租更高的投報表現，特別是 2025 年利率仍不低的情況下，以此靈活布局的方式，有助於保險業者掌握長期收益的機會。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】