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財政部近日公布新青安7月統計數據，受理戶數與金額雙雙延續月減、年減格局，為近5個月低點，也是新青安政策上路以來第3低，反映了近期民眾購屋信心下降，導致買氣轉淡。房市專家李同榮曾在年初示警，今（2025）年下半房市恐迎來資金斷鏈危機，他今（22）日在臉書粉絲專頁指出，近來「房價崩盤」的討論聲不斷，而他認為「崩盤」只會有3種可能，如重大政策利空、戰亂或天災、資金斷鏈惡化等。

台南近日有陷入財務困境的在地建商，咬牙撐完成最後一戶交屋後宣布停業，引發熱議外，也突顯出中小建商資金吃緊的現況。李同榮今引述相關新聞指出，央行緊縮政策加上銀行「大小眼」，讓小建商苦日子難熬；而中小建商倒閉潮的主要原因來自多重市場與政策因素交織，第一個關鍵是資金壓力急遽上升是關鍵，近年高利率環境、融資成本攀升，加上銀行態度趨緊，導致自有資本有限的中小建商資金週轉不易，一旦銷售回款不如預期，現金流便迅速吃緊。

第二點是房市景氣降溫與銷售不順，讓預售屋與成屋去化期延長。李同榮指出，買方觀望、議價壓力增大，中小建商無法快速變現，導致財務壓力惡化；此外建材、人工成本居高不下，讓毛利被大幅壓縮。三，交屋潮集中與政策影響也加劇風險。大量交屋潮使市場供給集中，價格競爭激烈，而政府推動的限貸、打炒房政策，讓購屋人籌資更困難，銷售進一步受阻。他總結，整體來看，高成本、高槓桿、低銷售形成惡性循環，對抗風險能力弱的中小建商首當其衝，最終引爆倒閉潮。

此外，在新一篇貼文中，李同榮分析，房價會崩盤只有3種可能，一是購屋者毫無戒心瘋狂搶購，突然出現重大政策利空；遇天災地變、戰亂或金融風暴；在市場狂熱中，政策過度打房，坐視資金斷鏈惡化，引發建商倒閉骨牌效應。他特別點出，值得注意的是，3種可能都建立在市場狂熱的基礎上，但台灣的房市現況並非如此，一旦市場有下跌警覺性，就不大可能會崩盤；惟第三項若資金嚴重斷鏈，政府調控鬆綁機制遲鈍，坐視建商倒閉引發的骨牌效應，就有可能出現崩盤慘狀，否則毫無根據的崩跌推測都是危言聳聽。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

買房壓力再加劇，中央銀行昨（21）日公布最新數據，五大銀行今（2025）年7月的新增房貸利率來到2.303％，不僅較上月攀升，更創下2009年1月以來、逾16年半來的最高點。專家指出，此波升息與央行針對不動產的選擇性信用管制政策密切相關，導致銀行調整放貸策略，進而推升整體貸款利率。

五大銀行包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行及第一銀行，合計占全台房貸市場約4成，根據央行統計，上述銀行在7月的新增房貸金額高達709.2億元，較6月增加45.46億元，且利率節節攀升。

央行經研處副處長葉盛指出，利率上升的主因在於央行針對特定地區或高價住宅的信用管制措施，使銀行在審核房貸時更趨保守。對於部分條件或風險較高的個案，銀行也會調高利率因應風險，導致整體平均利率走高。

同時，央行也公布7月大都會區的建物買賣移轉棟數為1萬8,856棟，較6月成長4.2％，顯示短期內交易動能仍在，但與去年同期相比卻大減29％，顯示房市景氣已有顯著降溫。累計前7個月，全台交易量超過11萬棟，年減幅超過2成。

葉盛表示，除了利率走高造成購屋負擔加重，銀行為控管不動產授信風險，對房貸的審核也更為嚴謹，導致買氣進一步受到壓抑。市場正面臨「量縮價撐」的壓力，後續是否影響房價走勢，仍有待觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央銀行21日公布最新數據，7月五大銀行新承做房貸利率達到2.303%，創下2009年1月以來、超過16年半的最高紀錄，不過根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明透露，央行版本的利率2.303%只是假象，因為只有少數優質客戶享有，反觀民營金融機構的利率早已衝破3%，2%左右的利率對一般購屋族而言可謂「看得到吃不到」。

阿明在臉書粉專發文表示，央行公布的7月五大銀行新承做房貸利率達到2.303%，但數字背後「隱藏著更殘酷的現實」，因為民營金融機構房貸利率早已突破3%，而國銀提供的優惠利率只有極少數優質客戶能享受，一般購屋族正面臨「看得到吃不到」的信貸緊縮困境，「央行公布的五大銀行房貸利率2.303%根本是『美麗的誤會』！」

阿明直言，央行公布的數字僅反映台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等公股行庫的優惠利率，但多數民營銀行的房貸利率水平更高，有些甚至達到3.2~3.5%，造成官方與民間利率雙軌制的原因有以三個，首先是新青安房貸大量集中在公股銀行，壓低了平均利率數字；其次是民營銀行受限於《銀行法》第72-2條的不動產放款上限，只能透過提高利率來篩選客戶；最後是央行信用管制讓銀行對非首購族及投資客收取更高風險溢價。

根據阿明的說法，「現在一般民眾去申請房貸，除非是信用條件極好的首購族，否則很難拿到低於2.5%的利率。」他補充提到，許多民營銀行甚至對15坪以下小套房、第二屋貸款直接拒貸，或是要求搭配高利率的信用貸款。

他還指出，央行數據顯示7月五大銀行新承做房貸金額709.24億元，相較6月增加45.46億元，但主要是因為部分房貸遞延至7月，以及少數銀行整批分戶貸款較上月增加所致，此外央行經研處副處長葉盛也說明，房市仍是處於量縮價盤整格局，市場買氣確實減緩。

阿明認為，當前房貸市場出現明顯的M型化現象，一端是符合新青安條件的首購族，還能享受相對優惠的利率，另一端則是財力雄厚的投資客，願意接受高利率換取資金槓桿，至於最辛苦的「中間族群」是換屋族、小資首購族，這族群既不符合政策優惠條件，也沒有足夠財力負擔高利率。

阿明提醒，央行信用管制政策已經明顯改變房市生態，但利率數字背後的真實情況更值得關注，隨著民營銀行房貸利率突破3%大關，購屋門檻進一步提高，市場已進入深度調整期，預期未來幾個月預售屋交屋潮與銀行房貸額度的緊張關係將持續，因此購屋族除了關注官方利率數字，更應該實際了解市場真實的貸款條件，並且做好資金規劃。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

想要靠近捷運，同時也不想犧牲居住空間？永慶房產集團根據近1年台北捷運各站周邊3房以上的住宅成交資料，統計大樓、公寓平均總價最低的前5大捷運宅。其中，淡水站近1年周邊3房以上大樓、公寓住宅的平均成交總價分別為1288萬元與637萬元，為本次統計中總價最親民的捷運站。



永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，淡水站房價相對親民，主要受距離市中心遠、通勤時間較長，使得房價相對親民。近年來隨著交通建設持續推進，改善淡水區交通不便的缺點，再加上建築成本不斷上漲，帶動新大樓產品房價不斷推高，也可觀察到大樓和公寓類型產品價格落差大的現象。

 

三重國小站距離台北市中心相當近，從該站搭乘1站即進入北市，最快12分鐘可到達台北車站，區域生活機能成熟，學區、公園與商圈皆近，近1年3房公寓平均總價約1047萬元，相對於北市來說十分實惠。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

最近幾年在科學園區、交通建設題材帶動下，宜蘭房市交易量持續增溫，不僅吸引眾多建商插旗推案，熱門產品的結構也出現了明顯轉變。中信房屋研展室彙整聯徵中心資料顯示，2015年透天厝仍以50.9%交易占比穩居市場主流，電梯大廈僅佔17.7%；至2024年，電梯大廈交易占比已增加至43.5%，首度超越透天厝的38.6%，成為宜蘭房市新寵。從價格走勢來看，過去10年間，宜蘭透天厝平均鑑估總價由893.3萬元漲至1191.6萬元，漲幅33.4%；電梯大樓由579.6萬元攀升至769.2萬元，漲幅32.7%，漲勢同樣驚人。



對此，中信房屋宜蘭礁溪加盟店店長張兆宏指出，此一變化主要受三大因素影響，首先，宜蘭的土地取得價格持續上揚，建商為了兼顧開發成本與經濟效益，逐漸將推案重心從透天型產品，轉向坪效更高的電梯大樓。其次是家庭結構的轉變，現在的年輕世代的居住模式以小家庭為主，比起對居住面積的需求，他們更重視便捷的生活機能、完善的社區管理與公共設施。再者，總價仍是關鍵，透天厝因其土地與建造成本，總價門檻普遍較高，讓不少潛在買家望之卻步，相較之下，電梯大樓的總價帶更能符合首購族與小資族的負擔能力。

 

張兆宏表示，宜蘭房市的剛性需求相對穩定，除了在地自住買盤外，也吸引不少來自台北的購屋客群。其中，礁溪更是外地買方最為青睞的熱區之一。自國道五號完成後，礁溪經北宜公路或鐵路宜蘭線前往台北車站僅約 40 公里，聯外交通便利，加上區內擁有豐富的天然溫泉資源，自然成為雙北客群購置度假宅的首選。去年9月，礁溪還出現每坪60萬元的高價，寫下宜蘭房價新紀錄，顯見市場對礁溪房市頗有信心。



對於宜蘭房市前景，中信房屋研展室副理莊思敏指出，宜蘭房價基期相對低，目前區域房價多落在2-3字頭，相較雙北地區仍有明顯的價格優勢。再加上宜蘭地理位置緊鄰台北，又有宜蘭高鐵站、宜蘭科學園區等利多題材為區域房市增加想像空間，未來可望吸引更多大台北首購族，以及有退休或度假置產需求的民眾進場，區域房市交易量能仍有穩健成長的空間。雖然近期全台房市有感降溫，但對於有剛性需求的購屋民眾來說，現在反而是相對有利的進場時機，許多屋主因應市場變化，願意下修開價，讓利換成交，因此現階段的購屋民眾只要多看、多比較、大膽出價，都有機會以合理的價格購得心儀物件。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

這陣子最熱門的話題，莫過於今年上半年全台不含農舍住宅類使用執照核發量達6萬9550宅，年增9.2％，不僅較2024年上半年多出5874宅，更創2016年以來同期新高。其中除北市、台南較同期略減外，其餘縣市均寫下新高。在目前房市下行、銀行貸款緊俏狀況下，很多人都在擔心，各地陸續傳出的解約潮將引起系統性風暴。

不過，根據同業統計，雖然解約量與比率呈現大幅增加，目前狀況還沒那麼驚駭，原因之一是基期低產生的結果，另一個狀況是許多解約來自於換約，而非完全沒人接手。縱然如此解釋，卻不能對後勢太過樂觀，畢竟從建照數量推算，真正賣壓還沒上膛，在可預期的未來幾年，這些預售買家如果口袋不深，或是條件不好，抑或是卡到選擇性信用管制條件，都將成為受災戶。

扣掉購買多戶的投機者，這些受災戶不乏自用買方。過去我們以為在房價漲了那麼一大波之後，理應讓這些人有機會透過轉單少賺一點順利下車，殊不知想要找到貸款沒問題的買方不容易，還遇到有些建商認為當年賣得便宜，藉機不准買方轉單，讓買家被迫賠錢解約，順勢回收房子以後再賣。房價漲一大段，卻成為銀行、業者刀俎上的魚肉，恐怕也是買家始料未及，這種狀況日後只會多不會少，甚至也可能成為新的社會問題。

在這時間點，政府或許該重新思考，過去那些針對多頭市場所設的禁令，是否應在市況下行或金融緊縮時，以明確審核標準放寬「非投機性讓渡」限制，讓換約轉售既能避免消費者鉅額違約損失，也能成為促使房價下行的推手，避免因市場閉鎖產生流動性風險，讓市場加速打底，相信也能符合各界殷殷期待。畢竟，沒有交易，哪來傷害？









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

民眾向銀行申請房貸不易，預售屋引爆解約潮，對購屋者而言，若此時還想買預售屋，要怎樣買才安全？專家建議，地點、建商本身條件、價格、交屋時點等四大面向，都要好好檢視。

住商不動產企畫室執行總監指出，最好避免「太新」的重劃區。何謂「太新」？她形容，太偏僻的地方、先前沒聽過的重劃區突然卯起來推案，這些都要提高警覺，尤其是空頭時，倘若是「一案壓一案」，購屋者要跑都跑不了。

建商的類型也要注意，很多建商打出低首付、或是工程期間零付款，看起來很誘人，但風險很大。徐佳馨認為，有一類建商「有業績、沒現金」，這種最危險，例如首付款只要卅、五十萬，施工期間又沒有現金，這讓建商在市場反轉時，很容易面臨無法周轉的壓力；就連都更都得慎選建商，因為市場上曾經發生都更建商把地主土地拿去借錢、卻還不出錢的案例。

相較於大型建商，小型建商更依賴土建融資金，又有限期開工壓力，風險會比大建商更高。徐佳馨認為，比起預售屋，她更推薦買「新成屋」，不過，她也提醒，有些建商會有「一屋二賣」的情況，太小型的業者或太便宜的價格也有風險，她認為大型業者雖然價格比較硬、不好議價，但大型業者推出的預售屋，仍是較安全的選擇。

交屋時點考量，則和銀行貸款空間是否紓緩有關。徐佳馨更指出，以現在交屋潮來推估，二○二八年前都會有貸款壓力，因為目前恰逢史上最大交屋潮，而且房子又貴，擠壓銀行原有的貸款預算額度，她預期，至少要等二○二八、二○二九年市場上交屋量沒這麼大，銀行端才有足夠貸款空間釋放給一般購屋人。

事實上，民眾在購屋時，因為擔心短期內貸不到房貸，已自動把交屋時點期待放遠。徐佳馨指出，若是後年交屋，民眾可能會有所顧忌，但倘若是三、四年後交屋，民眾反而較放心。

價格評估上，則要避免跨過「豪宅線」。這波預售屋的解約，多半來自三、五年前購屋者，徐佳馨指出，其中不少人當初買房時是在豪宅線以下，結果交屋時跳到豪宅線之上，尤以桃園、新竹、台中最多，從三千萬跳至四千萬元，最後貸款成數一下子下降五成，購屋者找不到這麼多錢來彌補不足的成數，只好解約。

比較保險的作法是預留一部分空間。徐佳馨以台北市為例，台北市豪宅線為七千萬元，最好預留至少兩千萬元的空間，不要買六千萬出頭，如此一來，不但交屋時安全，轉手時也有空間，否則即使交屋時在豪宅線之下，但距豪宅線已近，已沒有轉手空間。

民眾也要衡量利息負擔。銀行主管表示，現在的房貸利率，就連大型公股行庫也快沒有百分之二點五的利率，很多民營銀行的房貸利率已在百分之三之上。

徐佳馨指出，現在的房貸利率大部分在百分之二點七、百分之二點八，距離三年前的百分之一點五，等於快多一倍，由於銀行額度有限，普遍已採「以價制量」，這種情況即使央行降息，在信用管制未解除之前，也不會改變，因此民眾在拿捏還本付息能力時，最好直接用百分之三利率水準來評估比較準確。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

今年房市買氣低迷，惟價格尚未探底。根據五九一新建案統計，全台六大價跌重劃區沒有預期中的血流成河，多數區域跌幅有限，跌勢最重的是新竹市關埔重劃區，平均成交價自去年每坪七十六萬下滑至五十七萬元，年減百分之廿四點三。

五九一新建案組長林哲緯分析，數據呈現和當前市場氛圍產生落差，主要是與去年相比，今年房價仍處高檔，且部分重劃區尚未出現大量降價案例，加上建商操作相當謹慎，除不隨意降價，也會以送裝潢或優付等方案吸客，區內行情並未出現下跌走勢。

觀察六大價跌重劃區，區域分布以台中市為大宗，有北屯區的廍子、十一期、大里區二期重劃區價跌。

至於位在西屯、北屯區的水湳經貿及機廠捷運特區，還有新竹縣竹北市高鐵特區、台南舉喜重劃區，房價都跌不下去。

跌幅最多的新竹關埔重劃區，是去年「富宇—天雋」成交價格一度開出七字頭亮眼成績，今年交易熄火，價格向下大幅修正，並非當地房價鬆動。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，數據中不少重劃區已漸成熟，區域房市有支撐力道，較難期待房價跌回過往，像是新竹市關埔重劃區統計出較大起伏，但當地市場其實相當穩定，包括竹科、學區、生活機能等優勢，也沒有太多素地提供新案，或許在交易量體不多及新案供給少才演變為此結果。

針對下半年，林哲緯強調，當前房市走進深水區，由於限貸令未解，隨著去化放緩、交易量低迷，建商庫存餘屋增加，且市場又缺乏實質性題材鼓舞，倘若時間一久，業者恐怕就會面臨「殺價取量」的抉擇，預估下半年市場回檔力道將愈來愈明顯。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】